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长安街稀缺资产争夺战已打响你准备好了吗?

发布日期:2019-10-16 02:00  浏览次数:

  2018年3月16日,香港投资大鳄李嘉诚正式宣布退休,并将一手打造的长和系商业帝国交接出去。此前,这位22岁就开始创业的传奇“超人”就在房地产投资领域拥有绝对的地位,影响之深远,在其退休后也毫不褪色,长江实业现在的置业选择仍然会成为香港富豪的投资风向标。

  2018年,在长江实业收购伦敦瑞银大楼仅一周后,香港南丰陈氏家族也紧跟脚步来到了伦敦;同年6月,陈氏家族斥资7500万英镑收购了位于伦敦金融城的写字楼90 Queen Street。与此同时,外资也巨量抄底国内写字楼,仅2019年前3个月,在中国内地的大宗房产交易已达8起,国际私募巨头黑石集团豪掷200亿收楼,领展、腾飞、基汇资本等知名地产投资基金同样将国内一线城市甲级写字楼收入麾下。

  为什么国内外玩家都对高级写字楼“情有独钟”?这里面又暗藏着什么投资逻辑?

  截止目前,国内的大环境可以概括为一句话:资金端比较宽松但资产端却表现乏力。开年以来,银行多次降准,货币环境回暖,再加上政策利好的加成,资金的流动性很充分。

  但是如果我们把目光放回资产端,经济下行压力增大,不确定性因素较多,各类资产的表现不尽人意:货币基金风光不再,年化纷纷跌破3;信托投资回报率虽高,但风险极大;网贷平台雷声不断,投资者纷纷持币观望。

  如此看来,当前的投资环境不容乐观,固收类资产收益创新低,风险类资产暴雷风险加大,作为投资者的我们还有什么黄金标的可以选?

  众所周知,房地产是最具抗风险和抗周期属性的资产。在不同的金融周期里,房地产的收益表现不一定是最高的,但是长期来看它一定是最稳的。

  笔者举个简单的例子来说明一下:一般来说,投资者为达到分散风险的目的都会选择投资多元化,比如股票投资者就会投资多只股票,甚至会多市场参与。

  即便如此谨慎,但当资本市场出现系统性风险也难以全身而退。极端一点,海啸的时候,每座城都是惨案现场。就好像2008年的全球金融危机,全球股票市场都身处漩涡,即使股票投资再分散也难逃资产腰斩的命运。而房地产就不一样了,在低风险的金融周期里它收益性强,而在高风险的金融周期里它的安全性又有保障。

  过去二十多年,中国绝大多数家庭财富的累积都和房地产有关。需要注意的是,自国家宏观调控收紧以来,住宅投资已触天花板,李嘉诚早已开始撤资楼市,王健林也计划卖卖卖,甚至马云直接预测未来的房价如葱。从大佬们退出房地产就能看出一些端倪:房子的金融属性逐渐回归居住属性,楼市“躺赢”的时代一去不复返了!

  “房住不炒”的基调下,整个写字楼市场限购,似乎并未对行业产生实质性影响,反而投资属性日益突显。嗅觉灵敏的投资者早已把目光转向写字楼,地产角逐的下半场,高端写字楼正在成为黄金洼地!

  从投资回报率的角度出发,高端写字楼的高性价比让普通住宅望尘莫及!目前北上广深四个一线城市商品住宅的租金回报率均不到2%。这是什么概念?年化跑不赢货基!

  相比较住宅而言,写字楼具备双重增值属性,租金的稳定收益和物业的保值增值。

  笔者以北京写字楼为例。如今北京CBD写字楼租金水平跃居世界第四,媲美纽约、伦敦、东京的世界级金融中心。据数据显示,2018年第三季度北京金融街、中关村等核心区域甲级写字楼市场的平均租金实现连续6个季度环比增长,达到每平方米每月366.9元,租金指数环比和同比分别上涨3.7%和11.4%。随着写字楼第三产业的不断完全发展,未来还有10%-20%的上涨空间。

  市场归市场,投资只看价值,并不是所有的写字楼都值得投资。衡量一个产品是否值得入手,关键在于其是否具有持续的上涨空间。

  李嘉诚曾说:决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。这句话一直以来被业界奉为金科玉律,影响着一代又一代人的置业观。写字楼也不例外。纵观世界顶级高端写字楼,纽约时代广场、香港环球贸易广场,无一不在城市稀缺黄金地段,占据非凡资源,成为地产大佬们的相争之地。

  在地段的区域选择上,一线城市的高端写字楼绝对是顺势而为!随着城市化的不断发展,土地的日益稀缺是任何大都市都会面临的问题。作为首都的北京亦是如此,土拍数量减少,商业用地稀缺。从北京主城区资源疏导趋势来看,长安街将是北京地段价值持续释放的首选地。一条长安街,读懂今日中国,长安街不仅是北京乃至中国的象征,更是承载京津冀一体化城市群发展的黄金轴线。

  尤其是北京市政府一纸“禁建令”颁发后,五环内其它地区将不再新增写字楼,现房写字楼基本“绝迹”。可以说,五环内已是寸土寸金,而位于五环内的长安街无疑是难得的价值洼地,新盘难觅,市场长期处于供不应求状态,价值迅速飙升。再加上摩根士丹利、德意志银行等全球巨头企业的入驻,其高端性进一步赋能长安街所在写字楼的商务价值。

  更别提小面积散售写字楼,因市场供应的断档,买一套就少一套,数量十分稀少。根据北京326新政要求,北京写字楼项目最小分割单元不得低于500㎡,这显然不符合一般投资者的预算范围。但笔者在长安街上发现了一个个人投资者也能入手的项目--泰禾·长安中心。

  作为北京长安街五环内罕有在售的超5A国际写字楼,其地段价值自然不言而喻,早已占尽板块价值先机。更关键的是,它推出的60-260㎡小面积产品正是目前五环内稀缺项目中的稀有品类,个人投资者350万即可入手优质资产,首期预期租金回报率高达4.5%,升值空间和稀缺性的叠加成就其独一无二的投资价值属性。

  正所谓,处于城市综合体中的写字楼价值往往大于独栋写字楼价值,泰禾·长安中心还引入百强品牌、特色餐饮、休闲健身等体验业态,打造集商务办公、娱乐休闲为一体的高端商务生态系统,国际LEED金级认证绿色品质,堪比世界顶级商务办公环境,高度契合了高端商务人士的需求。正如纽约的洛克菲勒中心、法国的拉德芳斯,泰禾·长安中心商业体的运营对区域也具有反哺辐射的发展潜力,回报率将呈持续上升趋势。

  资源的整合,离不开长期运营。顶级商务写字楼,也必将有与之相符合的国际级运营团队,在这样的高标准驱使下,泰禾·长安中心携手国际顶级地产服务商戴德梁行,委托其招租管理,保障高入驻率和持续运营,从而使投资者获得稳定递增的收益。也就是说,投资者买到的有可能是带租约的物业,即买即收益,保障资金使用效率的最大化。

  趋势,即商机,没有人能与趋势为敌!在当前周期轮动的重要阶段,持有泰禾·长安中心这类稀缺资产,就等于把握住了未来核心资产的争夺权。



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